Министерство финансов Украины с 2016 года планирует взимать налог на недвижимость со всех владельцев квартир и жилых домов вне зависимости от площади. Как отразится введение налоговых новшеств на кошельке граждан, и станут ли украинцы массово избавляться от "излишков" жилья рассказали эксперты на пресс-конференции в РИА Новости Украина.

Случилось то, чего боялись

После развала Советского Союза, когда Украина вместо “социализма с человеческим лицом” выбрала капиталистический путь развития, многие наши граждане поначалу не торопились с приватизацией своих квартир: все были наслышаны о высоких налогах на недвижимость в капиталистических странах и опасались за свой кошелек. Однако время шло, налог не вводили, и практически все украинцы оформили жилье в собственность.

В 2011 году правительство Николая Азарова ввело налог на недвижимость. Изначально он задумывался и преподносился как налог на роскошь и не касался 90% собственников жилья. С владельцев квартир, площадь которых не превышала 240 кв.м и жилых домов площадью не выше 500 квадратов налог составлял 1% от минимальной заработной платы с каждого квадратного метра жилой площади в год, а для квартир и домов большей площади — 2,7%. Из-за неприятия обществом его действие даже отложили на год.

Но с 1 апреля 2014 года уже правительство Арсения Яценюка ужесточило налог и стало взимать его не с жилой, а с общей площади, тем самым он  коснулся еще большего числа украинцев. Но льготы продолжали действовать — не облагались налогом квартиры до 120 кв м. и дома до 250 кв. м. Уже с января 2015 года налог на недвижимость был отдан на откуп местным советам. Предельная ставка налога на жилую недвижимость устанавливалась в 2% минимальной зарплаты за каждый квадратный метр, то есть не более 24,36 грн/м кв за год.

И вот наступило время, когда Украина действительно становится полноценным европейским государством. Теперь Минфин хочет взимать налог на недвижимость со всех домов и квартир вне зависимости от их площади.

В обнародованном недавно Министерством финансов проекте изменений Налогового кодекса предлагается ввести всеобщее налогообложение недвижимости, причем без льгот, которые действуют сейчас. Предполагается, что владельцы квартир площадью свыше 300 кв. метров и домов площадью 500 кв. м должны будут заплатить фиксированную сумму в 25 тыс. грн в год. Для всех остальных украинцев, которые имеют меньшую площадь, определять ставку налога Минфин предлагает местным советам в пределах от 0 до 3 процентов от минимальной заработной платы (с 2016-го составит 1378 грн) за 1 квадратный метр площади.
 

Почти Европа

Как отмечают специалисты, в соглашении об Ассоциации Украины с ЕС есть раздел, согласно которому страна обязуется привести свое налоговое законодательство в соответствие с европейским. Как известно, в Европе налог на недвижимость является одним из главных налогов для местных бюджетов. Кроме того, Международный валютный фонд в последнем меморандуме рекомендовал Украине реформировать систему налогообложения недвижимости, чтобы увеличить доходы местных бюджетов. Но дело в том, что в Европе этот налог привязывается не к площади, а к рыночной стоимости недвижимости. И это справедливо, ведь предполагается, что владельцы  более дорогих апартаментов в состоянии выделить большую сумму на улучшение условий жизни в регионе. Расчет налога от квадратных метров, от числа окон, дверей или дымоходов — чистейшей воды средневековье.

В Минфине подсчитали, что изменение правил налогообложения недвижимости позволит взыскать в местные бюджеты дополнительно около 40 млрд. грн.

При этом министерство не опубликовало полный текст документа, ограничиваясь лишь общими комментариями и короткой презентацией. Для коммерческой недвижимости (склады, промышленные здания и офисные площади и т.д.), которая до сих пор налогом не облагалась, также предложено ввести налогообложение.

Президент Украинского аналитического центра Александр Охрименкообъяснил происхождение цифры в 40 миллиардов гривен в расчетах Минфина:

"В связи с тем, что со следующего года не будет акциза на импортные товары, который сейчас поступает в местные бюджеты,  Минфин предлагает расширить базу налогообложения недвижимости, чтобы компенсировать потери", — сказал Охрименко на пресс-конференции.

Пока остановились на том, чтобы считать налог на недвижимость от минимальной заработной платы. Если внедрят требования Евросоюза, то налог будут считать от оценочной стоимости недвижимости. По прогнозу Охрименко, в этом случае суммы налога будут значительно большими, чем предстоит платить сейчас.

Для многих людей заплатить 5-6 тысяч гривен в год за недвижимость не является серьезной проблемой, но есть категория граждан, которым эта сумма покажется заоблачной. Тем более для тех, у кого жилплощадь большая, а доходы маленькие, например пенсионеров.

"Но Минфин не предполагает никаких льгот для граждан, вне зависимости от доходов — все равны. Теоретически, что это должно стимулировать украинцев, у которых "очень большая" недвижимость или владеющих несколькими квартирами, продавать излишки. У министерства даже есть надежда, что это сможет стимулировать рынок недвижимости, который сейчас практически замер", — констатирует эксперт.
 

Заплатят, но не все

Глава совета Ukrainian Building Community Елена Шуляк сетует, что Минфин во время разработки данного новшества, скорее всего, не в полной мере привлекал экспертов строительного рынка, чтобы оценить возможные негативные последствия от введения такого налога и изучить проблемы, которые могут возникнуть с его администрированием. Государство столкнется с серьезной проблемой учета всей недвижимости в стране.

"В Украине с 2013 года работает Государственный реестр собственности. По оценкам специалистов, данный реестр на сегодня заполнен не более чем на 40%, некоторые специалисты нашей отрасли называют этот показатель на уровне 25%", — поясняет Шуляк.

Специалисты сомневаются, что в ближайшее время всю информацию успеют внести в кадастр. Поэтому налоговая будет присылать "письма счастья" далеко не всем владельцам недвижимости. Кроме того, есть еще способы уклониться от уплаты налогов на недвижимость. По словам Шуляк, согласно статистике, только в Киевской области около 40% владельцев больших жилых домов не торопятся вводить их в эксплуатацию.

Что касается застройщиков, которые продают квартиры в новостройках, то из-за того, что  около 50% квартир остаются непроданными к моменту сдачи в эксплуатацию, застройщики вынуждены оформлять права собственности на себя. По ее словам, после введения налога застройщики либо будут пытаться переложить дополнительную финансовую нагрузку на покупателя, либо не вводить жилье в эксплуатацию до момента, пока не будет продано максимальное количество квартир.

По прогнозам специалистов, налог отразится и на цене жилья: в краткосрочной перспективе цены на квартиры площадью свыше 60 квадратных метров должны скорректироваться и несколько снизиться, поскольку спрос на них будет падать.

"Многие семьи, перед тем как планировать расширение своего жилья, будут очень серьезно задумываться, поскольку сегодня налог рассчитывается от минимальной заработной платы, но никто не знает, когда мы перейдем к европейской практике, где этот налог привязан к оценочной стоимости недвижимости", — считает Шуляк.
 

Пустующие офисы и ТЦ выгоднее снести

Что касается налога на коммерческую недвижимость, то, например, в Великобритании такой налог привязан к сумме, которую предприятие получает за аренду площадей. Сейчас, в условиях кризиса, в Украине коммерческая недвижимость либо пустует, либо используется наполовину. Однако владельцы промышленных помещений, складов или офисной недвижимости, которая не приносит никакого дохода все равно будут вынуждены за нее заплатить государству.

Застройщики расценивают налог на недвижимость как налог на инвестицию.

"С экономической точки зрения и с точки зрения целесообразности такие налоги негативно будут восприниматься не только обычными гражданами, но и представителями строительной отрасли. Любой налог на недвижимость на пустующее или на полупустующее здание приведет к тому, что на них будет очень тяжело найти инвестора для реконструкции и последующего использования, а с другой стороны коммерческая привлекательность таких объектов будет падать,  поэтому подобные нововведения  могут навредить развитию строительной отрасли в целом", — уверена Шуляк.

Специалисты не исключают, что неиспользуемую коммерческую недвижимость собственники предпочтут сносить, чтобы не платить налоги.

Гражданин как безропотный налогоплательщик

Правительство пытается закрыть бюджетные дыры за счет обычных граждан, уверен руководитель комитета по правовым вопросам Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита. Поступления от налога на недвижимость в этом году превзошли ожидания Минфина.

Было собрано 11 млрд гривен, что на 24% выше запланированного. И это также  стало определенным катализатором для расширения базы налогообложения.

"Прикрываясь так называемыми требованиями европейских организаций, наша власть очередной раз пытается выехать на плечах обычных граждан, не обращая внимая на то, кто это будет — богатые или бедные. Все поняли, что народ, защищая свою собственность, готов платить этот налог. Никто не выходит на улицу, не возмущается, все тихо его воспринимают и платят. Власти это выгодно, потому что когда вводят налоги для предпринимателей, сразу собираются митинги, выражается недовольство, общественные организации выступают против таких нововведений. В данном случае налог действует уже третий год, а все тихо и все хорошо", — поясняет Пита.

Свободная недвижимость у собственника не простаивает, владельцы "лишних квартир" сдают их в аренду, на что и живут. И, скорее всего, нагрузка по уплате налога будет переложена на съемщиков жилья, полагает специалист по недвижимости: "Помесячно будет разбита сумма налога и добавлена к стоимости аренды".

Предприниматели также будут пытаться перебросить этот налог на плечи конечного потребителя.

"Будет увеличена либо стоимость услуги, либо стоимость товара, либо будет попытка поднять арендную плату", — прогнозирует Пита.

Эксперт считает, что расшевелить украинский рынок недвижимости таким образом тоже не удастся. Ведь, даже если кто-то захочет продать свое имущество, то сложно будет найти покупателя. К тому же, по мнению эксперта, в страну не захочет идти инвестор, заранее зная, что на него сразу же обрушится такое налоговое бремя.

Деньги нужны

Специалисты не сомневаются, что изменения в Налоговый кодекс все-таки будут приняты в Верховной Раде.

"Но, скорее всего, они не рискнут подавать законопроект отдельно, а традиционно включат в проект государственного бюджета на 2016 год пунктами и подпунктами, примут втихую. Скорее всего, налог будет. Очень хотят его ввести — деньги нужны позарез", — уверен Охрименко.

Ставка налога будет зависеть от местных советов и для каждого города или села она будет назначаться местной властью. Поэтому сейчас трудно подсчитать, сколько украинцам придется платить после введения новых налогов. Остается надеяться на те же местные советы, которые, пытаясь защитить интересы общины, не станут драть со своих земляков три шкуры и позаботятся о пенсионерах и малоимущих.